Kort svar: Föreningen får riva ditt badrum vid stambyte, även om det är nyrenoverat, och du har ingen laglig rätt till full ersättning. Därför är det avgörande att ta reda på föreningens underhållsplan innan du renoverar. Kan du visa våtrumsintyg för en nyligen utförd renovering ökar dina chanser att slippa rivning.
Vem beslutar om stambyte
Stammarna är föreningens ansvar. Stamrenovering utgör en underhållsåtgärd som omfattas av föreningens underhållsskyldighet enligt bostadsrättslagens 7 kapitel 12 §, och kräver som utgångspunkt inte stämmobeslut. Styrelsen kan alltså besluta att stambyte ska genomföras.
Men om stambytet innebär att medlemmarnas badrum måste rivas ut, helt eller delvis, krävs ett stämmobeslut med två tredjedelars majoritet. I vissa fall krävs dessutom godkännande från hyresnämnden.
Skälet är att återställandet av badrummet kan innebära en förändring av lägenheten, vilket antingen kräver samtycke från berörda bostadsrättshavare eller kvalificerad majoritet på stämma tillsammans med hyresnämndens godkännande.
Har en medlem överklagat hyresnämndens beslut måste föreningen invänta att beslutet vunnit laga kraft innan stambytet kan genomföras i den lägenheten.
Du kan inte vägra
Föreningen har rätt till tillträde för nödvändiga arbeten. Att du nyligen renoverat badrummet är inte i sig ett skäl att stoppa arbetet.
Byte av stammar räknas som underhåll som du i egenskap av bostadsrättshavare får tolerera. Det innebär också att du normalt inte har rätt till nedsatt avgift under byggtiden.
Föreningen är inte heller skyldig att ordna ersättningslägenhet åt medlemmarna medan stambytet pågår, eftersom stambytet handlar om att föreningen fullgör sin underhållsskyldighet. För hyresgäster gäller annan lagstiftning — de har rätt till nedsatt hyra och i vissa fall ersättningsbostad.
Femårsgränsen som kan rädda ditt badrum
Det här är den mest användbara detaljen i hela frågan.
I ett avgörande från Svea hovrätt i april 2019 hade en föreningsstämma beslutat om stambyte och att alla påverkade badrum skulle återställas till dagens byggstandard oavsett tidigare skick. Men badrum som renoverats inom en femårsperiod och kunde uppvisa våtrumsintyg behövde inte rivas.
En medlem som renoverat sitt badrum fjorton år tidigare motsatte sig beslutet med argumentet att stamrenoveringen skulle ge hans badrum lägre standard. Hovrätten konstaterade att renoveringen var angelägen och att syftet inte skäligen kunde tillgodoses på annat sätt. Det ansågs därför inte oskäligt mot honom, trots standardsänkningen.
Slutsatsen för dig: dokumentationen har ett värde utöver försäkringen. Ett våtrumsintyg med datum kan vara skillnaden mellan att ditt badrum bevaras och att det rivs ut.
Ersättning: ingen laglig rätt
Många utgår från att föreningen ska ersätta ett nyrenoverat badrum som rivs. Så är det inte.
I ett tidigare rättsfall yrkade en bostadsrättshavare i en HSB-förening i Gävle på full ersättning efter ett stambyte. Hon hade byggt om sitt badrum för 30 000 kronor och erbjöds 10 000 kronor tillbaka, motsvarande vad föreningen kunde spara in i entreprenaden. Hovrätten konstaterade att lagen inte ger någon rätt till ersättning i sådana fall, och eftersom hon fått viss ersättning kunde beslutet inte anses illojalt.
Däremot har föreningen ett återställningsansvar när badrum rivs ut i samband med stambyte. Återställandet sker då normalt till standardnivå, inte till den högre nivå du kanske hade.
Bostadsrättsnämnden har också pekat på att likhetsprincipen kan aktualiseras: om vissa lägenheter undantas från åtgärderna medan alla betalar via årsavgifterna kan det uppstå en ojämlikhet som är problematisk.
Förhandling är ofta bästa vägen
Även om lagen inte ger dig rätt till ersättning betyder det inte att saken är avgjord.
En vanlig lösning är att grenledningarna från det nyrenoverade badrummet ansluts till de nya stammarna och att badrummet lämnas intakt. En annan är att föreningen bekostar en del av återställandet.
Ta kontakt med styrelsen tidigt, med dokumentationen i handen. Ett våtrumsintyg, kvalitetsdokument och fotografier från byggtiden gör förhandlingsläget helt annorlunda än en muntlig uppgift om att badrummet är nytt.
Att bo kvar under stambytet
Moderna metoder gör att stambyten allt oftare genomförs med kvarboende, men det förutsätter tillgång till tillfälliga toaletter och duschmöjligheter. I annat fall kan flytt till tillfälliga bodar bli aktuellt, vilket fördyrar projektet.
Eftersom föreningen inte är skyldig att ordna annat boende åt bostadsrättshavare får du själv lösa frågan om du inte vill bo kvar. Är stambytet med kvarboende eller med ersättningsbostad är däremot något som bör beslutas och kommuniceras i projektet, så fråga tidigt vad som gäller.
Är köks- och badrumsstammar separata blir arbetet ofta enklare för de boende, eftersom rören kan bytas var för sig.
Vad återställandet omfattar
När badrum rivs ut i samband med stambyte har föreningen ett återställningsansvar. Men återställandet sker till den standard föreningen beslutat, normalt dagens byggstandard med standardmaterial.
Vill du ha en högre nivå erbjuds ofta tillval mot egen kostnad. Det är värt att undersöka, eftersom det kan bli betydligt billigare att uppgradera inom ramen för en pågående entreprenad än att renovera separat efteråt.
Be om att få se vad standardutförandet omfattar, i skrift, innan du tar ställning till tillval.
Innan du renoverar: gör detta
- Begär att få se föreningens underhållsplan.
- Fråga styrelsen rakt ut när stambyte är planerat.
- Fråga om relining eller andra metoder övervägs.
- Ta reda på om föreningen har någon policy för nyrenoverade badrum vid stambyte.
- Renoverar du ändå: se till att du får våtrumsintyg och kvalitetsdokument med datum.
- Spara fotografier från byggtiden.
Att lägga hundratusen kronor på ett badrum året innan stammarna byts är sällan väl använda pengar. En seriös entreprenör bör dessutom avråda dig — konsumenttjänstlagens 6 § ålägger näringsidkaren en avrådningsplikt när tjänsten inte är till rimlig nytta för konsumenten.
Källor
- Bostadsrättslagen (1991:614) 7 kap. 12 §. riksdagen.se
- RH 2019:42 — stambyte som underhållsåtgärd och frågan om återställande som förändring av lägenheten. lagen.nu
- HSB Riksförbund, om stamrenovering och Svea hovrätts avgörande april 2019 — femårsgränsen och våtrumsintyg. hsb.se
- Bostadsrätterna, Snart dags för stambyte? — föreningens återställningsansvar och ersättningsboende. bostadsratterna.se
- Bostadsrättsnämnden, utlåtande om kompensation vid stamrenovering och likhetsprincipen. bostadsratterna.se
- Konsumenttjänstlag (1985:716) 6 § — avrådningsplikt. riksdagen.se
Innehållet är allmän information. Din förenings stadgar och beslut avgör vad som gäller i ditt fall.
